Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela wymaga ścisłego przestrzegania przepisów zawartych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta zawiera przepisy bezwzględnie obowiązujące – oznacza to, że jakiekolwiek postanowienia umowy najmu mniej korzystne dla lokatora niż wynikające z przepisów ustawy są nieważne i bezskuteczne.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Zgodnie z art. 11 ustawy, właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn szczegółowo określonych w przepisach ustawy – w szczególności w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–5 oraz art. 21a.

Wypowiedzenie musi być:

• złożone na piśmie,
• zawierać konkretną przyczynę wypowiedzenia,
• zachować ustawowe terminy i tryb działania,

w przeciwnym razie będzie nieważne.

Najczęstsze podstawy wypowiedzenia:

1. rażące naruszenie umowy – np. niszczenie lokalu, uporczywe zakłócanie porządku domowego, działanie na szkodę sąsiadów,
2. zaległości w płatnościach – brak zapłaty czynszu lub opłat eksploatacyjnych przez minimum 3 pełne okresy płatności, pomimo wcześniejszego pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę,
3. nielegalne podnajmowanie – oddanie lokalu (lub jego części) osobom trzecim bez zgody właściciela,
4. konieczność opróżnienia lokalu – z powodu rozbiórki lub remontu budynku, o ile nie ma przeciwwskazań wynikających z art. 10 ust. 4 ustawy.

Jak wygląda skuteczna procedura wypowiedzenia najmu?

Krok 1: Wezwanie do zapłaty

Jeżeli najemca zalega z opłatami za co najmniej trzy miesiące, właściciel musi najpierw:

• wystosować pisemne wezwanie do zapłaty wszystkich zaległości,
• poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy,
• wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie należności.

Krok 2: Wypowiedzenie umowy

Jeśli mimo wezwania najemca nie reguluje zobowiązań, właściciel może:

• złożyć wypowiedzenie z jednomiesięcznym terminem,
• z zachowaniem zasady, że wypowiedzenie obowiązuje na koniec miesiąca kalendarzowego.

Krok 3: Postępowanie sądowe

W przypadku, gdy najemca nie opuści lokalu mimo skutecznego wypowiedzenia:

• właściciel może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję,
• niezależnie może również dochodzić zapłaty zaległych należności.

W niektórych przypadkach, gdy zachowanie najemcy może nosić znamiona oszustwa, możliwe jest złożenie zawiadomienia do organów ścigania. Choć orzecznictwo w tej sprawie nie jest jednolite, sądy karne coraz częściej dostrzegają odpowiedzialność najemców w takich sytuacjach.

Jak zabezpieczyć się na przyszłość?

Dla właściciela mieszkania rozwiązaniem korzystniejszym niż zawarcie zwykłej umowy najmu jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Taka forma umowy, z podpisanym notarialnie oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu zastępczego, znacznie przyspiesza ewentualną eksmisję i w dużo większym stopniu zabezpiecza interesy właściciela.

Skorzystaj z pomocy prawnej

Zarówno przygotowanie odpowiedniej umowy najmu jak i skutecznego wezwania do zapłaty, oraz wypowiedzenia umowy, ze względu na kilkustopniowy tryb wypowiedzenia wynikający z bywa skomplikowane. Kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie:

• przygotowania i analizy umów najmu (w tym najmu okazjonalnego),
• przygotowania wezwań do zapłaty i wypowiedzenia umowy najmu,
• prowadzenia postępowań sądowych o eksmisję i zapłatę

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w sprawie przygotowania umowy najmu albo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lub mają Państwo pytania dotyczące procedury sądowej i polubownej, zapraszam na indywidualną poradę prawną. Pomogę ocenić Państwa sytuację oraz przygotować odpowiednie dokumenty.